De aankoop van een woning is voor veel mensen de grootste financiële beslissing van hun leven. Wie niet volledig aan de eisen van een bank voldoet, kan te maken krijgen met een geweigerde hypotheekaanvraag. In dat geval biedt een borgsteller een uitweg. De rol van een borgsteller bij het verkrijgen van een hypotheek is dan ook een onderwerp dat steeds meer aandacht verdient, zeker nu de Nederlandse woningmarkt blijft groeien en de rente licht oploopt. Een borgsteller staat garant voor de lener en neemt een deel van het financiële risico over van de bank. Dat klinkt eenvoudig, maar de juridische en financiële gevolgen zijn verstrekkend. Zowel voor de lener als voor de borgsteller zelf. Banken zoals Rabobank en ABN AMRO hanteren strenge criteria, en een borgsteller kan het verschil maken tussen goedkeuring of afwijzing van een aanvraag.
Wat is een borgsteller en wat doet hij precies?
Een borgsteller is een persoon die zich tegenover een geldverstrekker verbindt om de schuld van een lener over te nemen als die lener niet meer kan betalen. Bij een hypotheek betekent dit dat de borgsteller juridisch verantwoordelijk wordt voor de aflossingen zodra de hoofdlener in gebreke blijft. Dit is geen symbolische handtekening. Het is een bindende juridische verplichting met directe financiële gevolgen.
In de praktijk treedt een borgsteller vaak op als ouder, broer of zus, of een naaste vriend met een stabiel inkomen. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt toezicht op de voorwaarden waaronder hypotheken worden verstrekt en stelt eisen aan de financiële draagkracht van zowel de lener als de borgsteller. Een borgsteller moet aantoonbaar in staat zijn om de hypotheeklasten te dragen als dat nodig is.
Het verschil met een medeschuldenaar is subtiel maar wezenlijk. Een medeschuldenaar staat van meet af aan volledig aansprakelijk. Een borgsteller wordt pas aangesproken als de lener aantoonbaar niet kan betalen. Toch mag niemand deze rol onderschatten. Vereniging Eigen Huis raadt aan om altijd een hypotheekadviseur te raadplegen voordat iemand als borgsteller tekent, omdat de risico's vaak groter zijn dan verwacht.
Sommige banken vragen om een borgstelling als aanvulling op een onvoldoende inkomen of bij een tijdelijk arbeidscontract van de lener. Circa 30 procent van de hypotheekaanvragen in Nederland vereist een vorm van aanvullende zekerheid, waaronder borgstelling. Dat getal laat zien hoe gangbaar deze constructie is in de praktijk.
Wanneer vraagt een geldverstrekker om een garantsteller?
Niet elke hypotheekaanvraag vereist een borgsteller. Geldverstrekkers vragen om aanvullende zekerheid wanneer het profiel van de lener te veel risico met zich meebrengt. Denk aan een starter op de woningmarkt met een tijdelijk contract, een zelfstandige zonder vaste inkomsten, of iemand met een beperkte kredietgeschiedenis bij het Bureau Krediet Registratie (BKR).
De hoogte van het inkomen speelt een grote rol. Als het inkomen van de aanvrager onvoldoende is om de maandlasten te dragen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), kan een borgsteller de ontbrekende zekerheid bieden. De NHG stelt maximumgrenzen voor hypotheekbedragen en inkomensvereisten, en banken toetsen aanvragen streng aan deze normen.
Een andere situatie waarbij een borgsteller gevraagd wordt, is bij een hoge loan-to-value verhouding. Als de hypotheek dicht tegen of boven de woningwaarde ligt, wil de bank extra zekerheid. In dat geval kan een borgsteller het verschil overbruggen. Hypotheekadviseurs wijzen erop dat dit vooral voorkomt bij woningen in stedelijke gebieden waar de prijzen snel stijgen.
De gemiddelde hypotheekrente in Nederland bedraagt momenteel rond de 3,5 procent, wat de maandlasten voor veel huizenkopers al aanzienlijk maakt. Bij een stijgende rente worden de toetsingslimieten strikter, waardoor meer aanvragers buiten de boot vallen en vaker een beroep doen op een borgsteller om hun aanvraag alsnog rond te krijgen.
Juridische aansprakelijkheid en financiële risico's voor de borgsteller
Wie als borgsteller tekent, neemt een ernstige juridische verplichting op zich. Als de lener stopt met betalen, kan de bank de borgsteller direct aanspreken voor het volledige openstaande bedrag. Dit geldt zelfs als de borgsteller zelf een lopende hypotheek of andere schulden heeft. De borgsteller kan gedwongen worden zijn eigen vermogen of bezittingen aan te spreken om de schuld te voldoen.
In het Nederlandse recht is borgstelling geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De wet maakt onderscheid tussen particuliere en zakelijke borgstelling. Bij particuliere borgstelling gelden aanvullende beschermingsregels. Zo moet de bank de borgsteller schriftelijk informeren over de risico's en mag de borgstelling niet disproportioneel zijn ten opzichte van het inkomen en vermogen van de borgsteller.
Een borgsteller die getrouwd is of een geregistreerd partnerschap heeft, heeft de toestemming van zijn of haar partner nodig. Zonder die toestemming is de borgstelling nietig. Dit beschermt de partner tegen onverwachte financiële verplichtingen. Toch worden deze regels in de praktijk niet altijd goed begrepen, wat tot conflicten kan leiden.
Het tekenen als borgsteller heeft ook gevolgen voor de eigen leencapaciteit van die persoon. Banken registreren de borgstelling en houden er rekening mee bij een eventuele eigen hypotheekaanvraag. Wie als borgsteller staat voor een lening van twee ton, ziet zijn eigen maximale hypotheek navenant dalen. Hypotheekadviseurs wijzen erop dat dit een onderschatte bijwerking is die mensen vaak verrast.
Criteria voor het kiezen van een geschikte borgsteller
Niet iedereen is geschikt om als borgsteller op te treden. Banken stellen concrete eisen aan de persoon die garant staat. Een borgsteller moet financieel stabiel zijn en aantoonbaar in staat zijn om de hypotheeklasten over te nemen als dat nodig is. Hieronder staan de voornaamste criteria waar rekening mee gehouden moet worden:
- Stabiel en aantoonbaar inkomen: de borgsteller moet beschikken over een vast inkomen dat hoog genoeg is om de hypotheeklasten van de lener te dragen, bovenop zijn eigen vaste lasten.
- Geen negatieve BKR-registratie: een betalingsachterstand in het verleden maakt iemand ongeschikt als borgsteller bij vrijwel alle Nederlandse banken.
- Voldoende eigen vermogen: de borgsteller moet aantonen dat hij bij calamiteiten de schuld kan aflossen, eventueel via spaargeld of andere activa.
- Woonachtig in Nederland: buitenlandse borgstellers worden door de meeste banken niet geaccepteerd vanwege de complexiteit van juridische handhaving buiten Nederland.
- Toestemming van eventuele partner: zoals vermeld in het Burgerlijk Wetboek is partnertoestemming verplicht bij particuliere borgstelling.
De keuze voor een borgsteller is geen beslissing die lichtvaardig genomen mag worden. Zowel de lener als de potentiële borgsteller doen er verstandig aan om een onafhankelijke hypotheekadviseur te raadplegen. Die kan de financiële situatie van beide partijen doorlichten en beoordelen of borgstelling in het specifieke geval realistisch en verantwoord is.
Open communicatie tussen de lener en de borgsteller is onmisbaar. Afspraken over wat er gebeurt bij betalingsproblemen, hoe lang de borgstelling loopt en onder welke voorwaarden deze eindigt, moeten bij voorkeur schriftelijk worden vastgelegd. Een notaris kan hierbij helpen door de afspraken juridisch te verankeren.
Hoe een borgsteller de toegang tot een hypotheek concreet vergroot
De rol van een borgsteller bij het verkrijgen van een hypotheek gaat verder dan een formaliteit. In de praktijk opent een borgsteller deuren die anders gesloten blijven. Starters op de woningmarkt, mensen met een flexibel arbeidscontract of zelfstandigen zonder lange staat van dienst stoten bij banken regelmatig op een nee. Een borgsteller met een solide financieel profiel kan die weigering omzetten in een goedkeuring.
Banken zoals Rabobank en ABN AMRO beoordelen een hypotheekaanvraag met borgsteller op basis van het gecombineerde risicoprofiel van lener en borgsteller. Als de borgsteller sterk genoeg is, kan dit de rente-opslag verlagen die normaal gevraagd wordt bij risicovolle aanvragen. Dat scheelt op de lange termijn aanzienlijk in de totale kosten van de hypotheek.
De Vereniging Eigen Huis benadrukt dat borgstelling geen structurele oplossing is voor een te laag inkomen. Het is een tijdelijke maatregel die leners de kans geeft om een woning te kopen terwijl hun financiële situatie zich nog kan ontwikkelen. Zodra de lener een vast contract krijgt of zijn inkomen stijgt, kan de borgstelling in overleg met de bank worden beëindigd of herzien.
Voor de borgsteller zelf is het verstandig om regelmatig te controleren of de lener zijn verplichtingen nakomt. Transparantie tussen beide partijen voorkomt onaangename verrassingen. Wie als borgsteller wil uittreden, moet dit formeel aanvragen bij de bank. De bank zal dan opnieuw beoordelen of de lener zelfstandig aan de hypotheekverplichtingen kan voldoen. Pas na goedkeuring van de bank is de borgsteller juridisch vrijgesteld van zijn verplichtingen. Zolang die goedkeuring er niet is, blijft de aansprakelijkheid volledig van kracht.
